Η αγορά των στεγαστικών δανείων σημείωσε τεράστια ανάπτυξη την προηγούμενη δεκαετία στη χώρα. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων από 11,4 δισ. ευρώ τον Ιανουάριο του 2001 ανήλθε σε 81,1 δισ. ευρώ τον Αύγουστο του 2010, οπότε και σημειώθηκε ρεκόρ υπολοίπου στα στεγαστικά δάνεια.
Με βάση τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, το Σεπτέμβριο του 2012 τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων υποχώρησαν στα 74,7 δισ. ευρώ. Δηλαδή, μέσα σε μια 10ετία, τα στεγαστικά δάνεια οκταπλασιάστηκαν, για να μειωθούν ελαφρά την τελευταία διετία κυρίως λόγω της αυστηροποίησης των όρων χορήγησής τους, εξαιτίας της έλλειψης ρευστότητας των ελληνικών τραπεζών.
Πρακτικά, τα ελληνικά νοικοκυριά υπονόμευσαν τις μελλοντικές τους εισροές για να εξασφαλίσουν ιδιόκτητη στέγη. Η πολιτική των τραπεζών την προηγούμενη δεκαετία ήταν:
α) να δίνουν στεγαστικά δάνεια χωρίς ουσιαστικό έλεγχο της φερεγγυότητας των δανειοληπτών,
β) να δανειοδοτούν έως και το 100% της αξίας του ακινήτου και
γ) να εγκρίνουν δάνεια έως 40 χρόνια.
Το αποτέλεσμα της πολιτικής αυτής είναι:
α) να έχουν λάβει δάνεια άνθρωποι, που δεν έπρεπε να λάβουν με βάση τις φορολογικές τους δηλώσεις,
β) το ποσό των υπολοίπων των δανείων να είναι μεγάλο σε σχέση με την πραγματική αξία των ακινήτων μετά την πτώση των τιμών τους και
γ) να είναι εξαιρετικά δύσκολη η επιμήκυνση της περιόδου αποπληρωμής των δανείων, λόγω της ήδη μεγάλης διάρκειάς τους.
Στο τέλος του 2012, εκτιμάται πως θα βρίσκονται στο κόκκινο το 25% του συνόλου των στεγαστικών δανείων (από 15% στο τέλος του 2011) με αυξητική τάση. Είναι προφανές ότι με την ύφεση να συνεχίζεται και με τις μειώσεις στα εισοδήματα των νοικοκυριών να κλιμακώνονται, τα νοικοκυριά αδυνατούν να ανταποκριθούν στις τοκοχρεολυτικές δόσεις των στεγαστικών δανείων τους.
Οι ρυθμίσεις, που γίνονται, μεταθέτουν χρονικά το πρόβλημα χωρίς να το επιλύουν. Είναι ξεκάθαρο πως, πέρα από την ανάγκη προστασίας, οι δανειολήπτες χρειάζονται και καλύτερη πληροφόρηση για το τι πραγματικά είναι συμφέρον για τους ίδιους. Και για να γίνει αυτό κατανοητό, αρκεί ένα απλό παράδειγμα:
Ένας δανειολήπτης, που πήρε το 2007 στεγαστικό δάνειο καλύπτοντας ολόκληρο το ποσό για ένα νεόδμητο 3άρι διαμέρισμα, εμβαδού 75 τ.μ. και αξίας 150.000€ (2.000€ το τ.μ.), με σταθερό επιτόκιο 4,5% και διάρκεια δανείου 30 έτη, πληρώνει τοκοχρεολυτική δόση 760€. Ο δανειολήπτης αυτός θα πληρώσει στο σύνολο της 30ετίας 123.610€ τόκους και συνολικά 273.610€, για να αποκτήσει την πραγματική ιδιοκτησία του ακινήτου, χωρίς την προσημείωση της τράπεζας. Σήμερα, 5 χρόνια μετά, έχει καταβάλει τόκους 32.338€ (δηλαδή θα καταβάλει ακόμη 91.272€ τόκους τα επόμενα 25 έτη) και το υπόλοιπο του στεγαστικού του έχει υποχωρήσει σε 136.736€ (δηλαδή μειώθηκε κατά 13.264€). Πρακτικά, αν και έχει πληρώσει το 16,6% των τοκοχρεολυτικών δόσεων, που ανέρχονται σε 273.610€, έχει αποπληρώσει μόνο το 8,8% του πραγματικού αρχικού δανείου.
Από το 2007, οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σημαντικά και - αν λάβουμε υπόψη μας και την παλαιότητα στο συγκεκριμένο ακίνητο, που το 2007 άξιζε 150.000€ - υπολογίζουμε πως σήμερα έχει χάσει, το λιγότερο, το 25% της αξίας του, δηλαδή η εμπορική του αξία δεν ξεπερνά τα 112.500€. Ο δανειολήπτης του παραδείγματος, όμως, έχει υπόλοιπο κεφαλαίου 136.736€, δηλαδή αποπληρώνει κεφάλαιο, που ξεπερνά κατά 24.236€ την εμπορική αξία του ακινήτου του.
Άρα, το προφανές ερώτημα είναι: αξίζει να συνεχίσει ο δανειολήπτης του παραδείγματος να πληρώνει 760€ μηνιαίως ως τοκοχρεολυτική δόση για ένα διαμέρισμα πενταετίας για τα υπόλοιπα 25 έτη, συν τους φόρους ακίνητης περιουσίας (ΕΕΤΗΔΕ, Ενιαίος Φόρος Ακινήτων κοκ), προσπαθώντας με κόπο να καλύψει το ύψος της δόσης για ένα ακίνητο, που η εμπορική του τιμή έχει πέσει, όταν ξέρει πως η τιμή ενοικίασης ενός αντίστοιχου διαμερίσματος δεν ξεπερνά τα 400€ - 450€ και μάλιστα με πτωτική τάση;
Τα συμπεράσματα δικά σας.
Ο Θανάσης Ζεκεντές είναι οικονομολόγος.
