Πώς το κόστος ανακαίνισης και η έλλειψη νέων αδειών ανατρέπουν τα δεδομένα στην αγορά
Η αγορά των πολυτελών ακινήτων στην Ελλάδα εισέρχεται στο 2026 με τις τιμές να βρίσκονται σε σταθερά ανοδική τροχιά, δημιουργώντας ένα σύθετο τοπίο για τους επενδυτές. Το κρίσιμο ερώτημα που τίθεται πλέον είναι αν η επιλογή ενός νεόδμητου ακινήτου υπερτερεί έναντι μιας υφιστάμενης κατοικίας, σε μια περίοδο όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη και το κόστος κατασκευής στα ύψη.
Η «ψαλίδα» των τιμών και το έλλειμμα νέων αδειών
Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλο της Premier Realty, οι τιμές στα νεόδμητα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών έχουν καταγράψει σωρευτική άνοδο την τελευταία διετία, ξεπερνώντας τον μέσο όρο της γενικής αγοράς. Βασικός μοχλός αυτής της πίεσης είναι η σημαντική μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποκαλύπτουν ότι στην Αττική οι νέες οικοδομικές άδειες κατέγραψαν πτώση 23,4% στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025, με μόλις 7.053 άδειες έναντι 9.210 την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Αυτή η έλλειψη νέων αναπτύξεων περιορίζει δραστικά τις επιλογές των αγοραστών, διατηρώντας τις αποτιμήσεις των ποιοτικών κατασκευών σε υψηλά επίπεδα.
Το κρυφό κόστος των υφιστάμενων κατοικιών
Στην αγορά των νοτίων προαστίων, και συγκεκριμένα στη Βούλα, η διαφορά τιμής μεταξύ παλαιού και νέου ακινήτου μπορεί να ξεπεράσει το 20%. Ενώ μια υφιστάμενη πολυτελής κατοικία πωλείται προς 6.000-8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα νεόδμητα στην ίδια περιοχή αγγίζουν ή και ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ.
Ωστόσο, η σύγκριση αυτή μπορεί να είναι παραπλανητική. Όπως επισημαίνει η κ. Σαΐα, το πραγματικό κόστος ενός παλαιότερου ακινήτου πρέπει να συνυπολογίζει:
- Κόστος ανακαίνισης: Οι υψηλές προδιαγραφές απαιτούν επενδύσεις που πλέον ξεπερνούν τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ.
- Απρόβλεπτα έξοδα: Συστήνεται αποθεματικό 15%-20% για κρυφές εργασίες.
- Ρίσκο υλοποίησης: Η καθυστέρηση και η διαχείριση των συνεργείων αυξάνουν το τελικό ρίσκο.
| Χαρακτηριστικό |
Νεόδμητα Ακίνητα |
Υφιστάμενα Πολυτελή |
| Τιμή ανά τ.μ. (Βούλα) |
> 10.000€ |
6.000€ - 8.500€ |
| ΦΠΑ / Φόρος Μεταβίβασης |
Απαλλαγή από ΦΠΑ 24% |
Φόρος Μεταβίβασης 3% |
| Ενεργειακή Απόδοση |
Υψηλή (Χαμηλά λειτουργικά) |
Χαμηλή (Απαιτεί αναβάθμιση) |
| Νομικές Εγγυήσεις |
Κατασκευαστικές εγγυήσεις |
Πώληση "ως έχει" |
Η αξία της σπανιότητας σε Ψυχικό και Φιλοθέη
Παρά το πλεονέκτημα των σύγχρονων προδιαγραφών, τα υφιστάμενα ακίνητα σε περιοχές όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη διατηρούν ισχυρό επενδυτικό αποτύπωμα. Εδώ, η αξία δεν ορίζεται από το έτος κατασκευής, αλλά από τη σπανιότητα: τα μεγάλα οικόπεδα και η ιδιαίτερη αρχιτεκτονική ταυτότητα είναι στοιχεία που δύσκολα αναπαράγονται σήμερα.
Οικονομικά οφέλη και ενεργειακή απόδοση
Ενόψει του 2026, τα νεόδμητα έργα αποκτούν πρόσθετη βαρύτητα λόγω της ενεργειακής τους απόδοσης, η οποία εξασφαλίζει εξοικονόμηση εκατοντάδων ευρώ ετησίως σε λειτουργικά έξοδα. Παράλληλα, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ 24% και τα ευέλικτα πλάνα πληρωμών μειώνουν την αρχική κεφαλαιακή επιβάρυνση.
Η τελική απόφαση, σύμφωνα με τους ειδικούς, δεν αφορά πλέον μια απλή σύγκριση τιμών, αλλά μια βαθιά οικονομική ανάλυση που συνεκτιμά το κόστος εισόδου, τις προοπτικές υπεραξίας και τον χρονικό ορίζοντα της επένδυσης.
