Δικαιώματα, δικαιολογητικά και διαδικασία για την εγγραφή του ακινήτου σας στο Κτηματολόγιο
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που υπάγονται στο Κτηματολόγιο, έχουν κατά καιρούς διάφορες ερωτήσεις για τις διαδικασίες, τα δικαιώματα και τα σφάλματα που χρήζουν διόρθωσης στο Κτηματολόγιο.
Ας δούμε όμως μερικά βασικά θέματα του Κτηματολογίου.
Ποιά διαφορά έχει το Κτηματολογικό γραφείο από το υποθηκοφυλακείο;
To Κτηματολογικό γραφείο έχει σαν βάση το γεωτεμάχιο ενώ το υποθηκοφυλακείο το πρόσωπο.
Στο κτηματολόγιο υπάρχουν τα ΚΑΕΚ. Πρόκειται για δεκαοκταψήφιο κωδικό αριθμό του Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) που αποτελείται από τα παρακάτω ψηφία:
Κωδικός Νομού , Δήμος ή Κοινότητα , Τομέας, Κτηματολογική Ενότητα (Ο.Τ οικοδομικό τετράγωνο)
Ποιές είναι οι Φάσεις ένταξης του Κτηματολογίου;
1.Κήρυξη περιοχής υπό Κτηματογράφηση με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, ύστερα από εισήγηση του Ο.Κ.Χ.Ε. κηρύσσεται υπό κτηματογράφηση η οριοθετούμενη με την απόφαση αυτή περιοχή. Η απόφαση δημοσιεύεται σε μια ημερήσια εφημερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας και σε δύο εφημερίδες του Νομού ή της Περιφέρειας και κοινοποιείται στα Υπουργεία Εξωτερικών, Οικονομίας, Οικονομικών & Γεωργίας.
2.Προκήρυξη Διαγωνισμού Αρμόδιο για τη σύνταξη του κτηματολογίου είναι ο Ο.Κ.Χ.Ε και η εταιρεία «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.». Ωστόσο η κτηματογράφηση διενεργείται και από αναδόχους μετά από ανάθεση σε αυτούς των σχετικών συμβάσεων από την εταιρεία «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.» ύστερα από δημόσια προκήρυξη.
3.Σύνταξη Χαρτογραφικών Υπόβαθρων από τον Ανάδοχο-Μελετητή
Πολλές φορές συναντάμε στο Κτηματολόγιο τα γεωτεμάχια «αγνώστου ιδιοκτήτη». Τί συμβαίνει σε αυτές τις περιπτώσεις;
Όταν καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή, τα ακίνητα αυτά περιέχονται κατά κυριότητα στο Δημόσιο.
Εάν δεν έχουμε κάνει αποδοχή κληρονομιάς τί γίνεται με τα ακίνητα του αποβιώσαντος;
Η Δήλωση του εγγραπτέου δικαιώματος (δηλαδή στην προκειμένη περίπτωση του κληρονομικού δικαιώματος επί των ακινήτων) μπορεί να γίνει με αιτία κτήσεως την κληρονομική διαδοχή ακόμα και πριν την σύνταξη και μεταγραφή της αποδοχής κληρονομιάς. Το εγγραπτέο δικαίωμα καταχωρείται στου κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης και στις πρώτες εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο.
Μία άλλη εύλογη ερώτηση είναι αν τα κτηματολογικά γραφεία αντικαθιστούν τα υποθηκοφυλακεία
Η απάντηση είναι ότι τα αντικαθιστούν. Τα κτηματολογικά γραφεία αναλαμβάνουν τη λειτουργία του Κτηματολογίου. Υπάρχει όμως, η μεταβατική περίοδος όπου μέχρι να οριστικοποιηθούν οι πρώτες εγγραφές λειτουργεί το μεταβατικό κτηματολογικό γραφείο που περιέχει και το υποθηκοφυλακείο, όπως το γνωρίζουμε.
Ας δούμε τώρα τη διαδικασία ένταξης στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Μετά την κήρυξη μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση από τον Ο.Κ.Χ.Ε, οι πολίτες που έχουν εγγραπτέα δικαιώματα σε ακίνητα της υπό κτηματογράφησης περιοχής, υποβάλλουν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, μέσα σε 3 μήνες για τους κατοίκους Ελλάδας και μέσα σε 6 μήνες για τους ομογενείς του εξωτερικού, Δήλωση καταχώρησης εγγραπτέου δικαιώματος. Οι προθεσμίες μπορεί να παρατείνονται για χρόνο συνολικά έως τρεις (3) μήνες. Στη συνέχεια ο ανάδοχος της μελέτης κτηματογράφησης προχωράει στην διασταύρωση-επεξεργασία των δηλώσεων. Μετά την ολοκλήρωση της επεξεργασίας των δηλώσεων και των λοιπών στοιχείων, συντάσσονται προσωρινά κτηματολογικοί πίνακες και διαγράμματα. Ακολουθεί ανάρτηση των στοιχείων κτηματογράφησης μετά από ανακοίνωση του Ο.Κ.Χ.Ε και δημοσίευση της ανακοίνωσης ανάρτησης σε δύο εφημερίδες του νομού ή της περιφέρειας. Στη συνέχεια οι δικαιούχοι έχουν δικαίωμα υποβολής αιτήσεων διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων ή ενστάσεων κατά περίπτωση. Αν δηλαδή, υπάρχει σφάλμα ως προς την ταυτότητα του ακινήτου, το εμβαδόν του κλπ μπορεί ο δικαιούχος να προβάλει ένσταση ή αίτηση για διόρθωση του σφάλματος. Η προθεσμία για την άσκηση της ένστασης είναι (2) δύο μήνες. Υποβάλλεται στο αρμόδιο «Γραφείο Κτηματογράφησης». Μετά την εξέταση διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων και των ενστάσεων και την έκδοση των σχετικών αποφάσεων, αναμορφώνονται οι κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε κηρύσσεται περαιωμένη η κτηματογράφηση και ορίζεται η έναρξη ισχύος του κτηματολογίου στην κτηματογραφημένη περιοχή. Τα κατά τόπους αρμόδια υποθηκοφυλακεία αρχίζουν να λειτουργούν μεταβατικά ως κτηματολογικά γραφεία.
Τί γίνεται όμως αν ο δικαιούχος ενός ακινήτου επιθυμεί να πωλήσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια υποβολής δήλωσης του ακινήτου;
Η αγοραπωλησία μπορεί να γίνει κανονικά. Εάν γίνει κατά τη διάρκεια της χρονικής περιόδου των 3 μηνών που γίνονται οι δηλώσεις μέχρι τη λήξη της χρονικής αυτής περιόδου μπορεί να γίνει η δήλωση από το νέο ιδιοκτήτη. Αν έχει λήξει η προθεσμία των δηλώσεων και δεν έχουν ολοκληρωθεί οι αρχικές εγγραφές, υπάρχει προθεσμία ενός μήνα από τη μεταβίβαση όπου θα πρέπει να δηλωθεί η πράξη μεταβίβασης του ακινήτου στο νέο ιδιοκτήτη.
Πώς γίνεται η δήλωση της ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο;
Υποβάλλεται έντυπο Δήλωσης για το εγγραπτέο δικαίωμα επί του ακινήτου, στην οποία δηλώνεται η ιδιοκτησία [θέση, είδος, γεωτεμάχιο], επισυνάπτοντας τους αντίστοιχους τίτλους κτήσης της ιδιοκτησίας (τα συμβόλαιο δυνάμει των οποίων αποδεικνύεται η κυριότητα επί του ακινήτου). Την φόρμα του εντύπου της Δήλωσης, καθώς και τις οδηγίες συμπλήρωσής της, τα παραλαμβάνει ο Δικαιούχος από τα κατά τόπους Κτηματολογικά γραφεία. Η υποβολή της Δήλωσης μπορεί να γίνει είτε από το ίδιο το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει την κυριότητα του ακινήτου, είτε από πληρεξούσιο νόμιμο αντιπρόσωπο ( που έχει διορίσει ο δικαιούχος), είτε από νόμιμο εκπρόσωπο φυσικού προσώπου που δεν έχει την ικανότητα αυτοπρόσωπης εμφάνισης (όπως πχ γονείς για τα ανήλικα παιδιά τους κλπ).
Πέραν του εντύπου της Δήλωσης, χρειάζονται και τα εξής δικαιολογητικά:
• Απλό φωτοαντίγραφο των τίτλων που τεκμηριώνουν τα δικαιώματα κτήσης (Συμβόλαια)
• Αποδεικτικό κατάθεσης παγίου τέλους κτηματογράφησης
• Απλό φωτοαντίγραφο δελτίου ταυτότητας ή απλό φωτοαντίγραφο διαβατηρίου
• Αντίγραφο Εκκαθαριστικού εφορίας ή Λογαριασμού ΔΕΗ ή οποιοδήποτε έγγραφο στο οποίο προκύπτει το Α.Φ.Μ. του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
ΠΡΟΑΙΡΕΤΙΚΑ ΕΓΓΡΑΦΑ ΠΡΟΣ ΚΑΤΑΘΕΣΗ (Για ορθότερη καταχώρηση της δήλωσης) είναι τα εξής:
• Απλό φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού μεταγραφής του οικείου υποθηκοφυλακείου
• Τοπογραφικό διάγραμμα
ΠΡΟΣΟΧΗ! Το τοπογραφικό πρέπει να προσεχθεί να είναι και σε ενιαίο Δίκτυο συντεταγμένων ΕΓΣΑ '87 ώστε να μπορεί να ταυτιστεί με το δίκτυο συντεταγμένων που ζητά το Κτηματολόγιο.
• Απλό φωτοαντίγραφο της σύστασης Διηρημένης ιδιοκτησίας (οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών)
ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ:
1.Σε περίπτωση που το δικαίωμα (πχ. κυριότητα) επί ενός ακινήτου έχει περιέλθει στο δηλούντα με διαφορετικούς τίτλους απαιτείται η κατάθεση όλων των τίτλων καθώς και η συμπλήρωση των σχετικών πεδίων στην ενότητα «Στοιχεία Δικαιώματος».
2.Σε περίπτωση που το δικαίωμα έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δηλώνεται ακόμη και αν δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς. Σε αυτή την περίπτωση τα δικαιολογητικά που υποβάλλονται υποχρεωτικά είναι:
• Ο τίτλος ιδιοκτησίας του κληρονομούμενου (εφόσον υπάρχει)
• Ληξιαρχική πράξη θανάτου
• Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών
• Πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης
• Πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς
Σε περίπτωση που η έκτακτη χρησικτησία αποτελεί την αιτία κτήσεως του δικαιώματος, θα πρέπει να υποβληθούν έγγραφα που να αποδεικνύουν την χρησικτησία (πχ. Λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ, μισθωτήρια κλπ). Από τα έγγραφα θα πρέπει να αποδεικνύονται 20 έτη νομής και κατοχής του ακινήτου (δηλαδή, φυσικής εξουσίασης και κάρπωσης του ακινήτου που ονομάζεται έκτακτη χρησικτησία)
Η ΔΗΛΩΣΗ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΜΕ:
• Κατάθεση της δήλωσης στα κατά τόπους Γραφεία Κτηματογράφησης
• Συστημένη ταχυδρομική αποστολή μέσω ΕΛΤΑ ή Courier στο αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης.
• Ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης μέσω του διαδικτύου
Όσον αφορά στα τέλη του Κτηματολογίου, αυτά είναι τα εξής:
• Το τέλος κατάθεσης της δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος είναι 35 ευρώ ανά δικαίωμα επί του ακινήτου.
• Για τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες γκαράζ) θα καταβάλλεται το τέλος των 20 ευρώ και καταβάλλεται μόνο αν οι χώροι αυτοί είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες, δηλαδή έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και δεν είναι παρακολουθήματα διαμερίσματος.
• Ειδικά για τις αγροτικές περιοχές, τα φυσικά πρόσωπα που έχουν εγγραπτέο δικαίωμα σε περισσότερα του ενός ακινήτου, θα καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο μόνο εγγραπτέα δικαιώματα, ανεξαρτήτως του συνολικού αριθμού αυτών. Αυτό ισχύει μόνο για τους δικαιούχους δικαιωμάτων κυριότητας και δουλείας (π.χ δουλείας διόδου).
ΓΙΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ
Με τον όρο σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας εννοούμε την δημιουργία επί ενός ακινήτου αυτοτελούς ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας στην οποία κατανέμονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου (ποσοστό συνιδιοκτησίας). Στην περίπτωση αυτή, συμπληρώνεται στη δήλωση του εγγραπτέου δικαιώματος, τα στοιχεία που αφορούν την οριζόντια ιδιοκτησία, και καταβάλλεται το τέλος κατάθεσης δήλωσης των 35 ευρώ.
ΠΡΟΣΟΧΗ!
Η «Δήλωση ακινήτου» είναι υποχρεωτική. Αν δεν υποβληθεί, απαγορεύεται η κατάρτιση εμπράγματης δικαιοπραξίας (Αγορά, πώληση, σύσταση επικαρπίας κλπ)για το δικαίωμα που δεν δηλώθηκε. Επίσης, δεν χορηγείται «άδεια οικοδομής» στο όνομα εκείνου που παρέλειψε να υποβάλλει τη δήλωση. Παράλληλα, με απόφαση του διοικητικού συμβουλίου του Ο.Κ.Χ.Ε μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο, το οποίο κυμαίνεται από 50 ευρώ με ανώτερο των 1500 ευρώ ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων.
Επιτρέπεται η υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης;
H υποβολή «εκπρόθεσμης δήλωσης επιτρέπεται με πρόστιμο που καθορίζεται από τον Ο.Κ.Χ.Ε. Επίσης, ο Ο.Κ.Χ.Ε καθορίζει την επιτρεπτή ημερομηνία εκπρόθεσμης δήλωσης.
Ας δούμε όμως και μία αίτηση που συχνά συναντάμε στο Κτηματολόγιο, την «αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των Κτηματολογικών εγγραφών».
Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία των κτηματολογικών εγγραφών. Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που με την εγγραπτέα πράξη επέρχεται γεωμετρική μεταβολή και συνυποβάλλεται μαζί με ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα στο οποίο αποτυπώνεται η σχετική μεταβολή. Αυτό είναι απαραίτητο προκειμένου να ακολουθήσει η σχετική ενημέρωση της χωρικής βάσης του Εθνικού Κτηματολογίου και των τηρουμένων κτηματολογικών διαγραμμάτων. Η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η Αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον (θεωρεί δηλαδή ότι έχει δικαίωμα) επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο.
α) Εάν πρόκειται για διόρθωση που απαιτεί επίλυση ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, τότε αυτή θα πρέπει να διαταχθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου.
β) Εάν πρόκειται για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, απαιτείται η προηγούμενη αίτηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την έκδοση και χορήγηση κτηματογραφικού διαγράμματος, όπου θα εμφανίζονται και τα όμορα γεωτεμάχια. Το κτηματογραφικό διάγραμμα που θα εκδοθεί θα απεικονίζει και τα όμορα γεωτεμάχια και θα δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους. Εφόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν για την επιδιωκόμενη διόρθωση, τότε η σχετική αίτηση μπορεί να υποβληθεί υπογεγραμμένη από κοινού, συνοδευόμενη και από τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται.
γ) Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρισθέντος εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της πρώτης εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ'αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται η υποβολή αίτησης ενώπιον του Δικαστή.
Στο Κτηματολόγιο επίσης, συναντάμε τον όρο «πρόδηλο σφάλμα».
Ως πρόδηλο σφάλμα θεωρείται η λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου του καταχωρισθέντος στην ανάρτηση δικαιώματος, για παράδειγμα, η λανθασμένη αναγραφή του είδους του καταχωρισθέντος δικαιώματος (π.χ κυριότητα αντί για επικαρπία), η λανθασμένη αναγραφή του τίτλου κτήσεως (έχει αναγραφεί λανθασμένος αριθμός συμβολαίου).
ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΈΧΕΤΕ ΥΠΟΨΗ ΣΑΣ ΌΤΙ:
Δεν αποτελούν «πρόδηλα σφάλματα»: Η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου). Επίσης, δεν αποτελεί πρόδηλο σφάλμα, η εν λόγω ή εν μέρει αντικατάσταση του δικαιούχου.
Εάν ένα ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτησίας, επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης εμπράγματου δικαιώματος (π.χ κυριότητας) μετά την ανάρτηση των στοιχείων κτηματογράφησης;
Δεν επιτρέπεται μετά την Ανάρτηση, η υποβολή δήλωσης εφόσον αφορά σε ακίνητο το οποίο στην ανάρτηση της κτηματογράφησης καταχωρήθηκε ως αγνώστου ιδιοκτησίας, ΑΛΛΑ επιτρέπεται Ένσταση.
Τι συμβαίνει όμως σε περίπτωση που ένα ακίνητο για οποιονδήποτε λόγο δεν έχει δηλωθεί στη διάρκεια της κτηματογράφησης;
Εάν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, που δε συναινεί σε αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος ή εάν πρόκειται για ακίνητο με ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή για ακίνητο που για οποιοδήποτε λόγο δε δηλώθηκε στη διάρκεια της κτηματογράφησης, τότε απαιτείται η άσκηση αγωγής ενώπιον του αρμοδίου κατά τόπο Δικαστηρίου (του Δικαστηρίου στην περιοχή του οποίου βρίσκεται το διεκδικούμενο ακίνητο).
Στην περίπτωση αυτή, τα απαραίτητα δικαιολογητικά είναι:
1. Εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών
2. Αίτηση προς το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για την προσκόμιση των απαραίτητων εγγράφων (Κτηματολογικό Φύλλο, Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος κτλ.)
Χρύσα Τσιώτση
Νομικός
[email protected]
